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人气陡增、新盘扎堆上市,一手楼市回暖仍期待信心筑底
发布日期:2024-03-16 03:23    点击次数:180

“排队排了半个多小时,还要分批次限流才能进去。”上周末看房的经历,让李先生觉得市场确实火热。李先生去看的是位于广州市天河区的上周末刚刚开放样板间的越秀·观樾,“不仅要验资500万元,还要提前报备预约,到了现场也还要排队。仅周末两天的到访量就接近一万人。”

越秀·观樾的热度不是个例,天河区不久前面市的华润置地天河润府,据说七分钟就有超过200组报备;白云区的保利云境,两天认筹就超过200组;番禺区的凯德山海连城,一天就卖了8套房……根据中指院数据显示,春节过后两周,广州新房网签套数半个月同比翻了四倍。其中,单周成交约1000套新房,回归到去年11月的水平。不少新房售楼处,确实肉眼可见地“人气有了明显改观。”

节后广州楼市人气大涨。  南方+ 柴亚娟 拍摄

“网红盘”访客排长队

元宵节首次开放示范区的越秀·观樾,周末两天就有近一万人涌进售楼部,“这还是在很多人没中签的前提下,我有个客户约了两次都没约上,只能等周一再看房。”项目的一位销售人员介绍。

“6栋低区全部清盘”“一套不留”“太牛啦”……前几日,记者还在朋友圈看到广州市荔湾区白鹅潭润府销售群里庆祝成交喜讯的聊天截图。

另一网络热议的天河润府,从2月8日开放认筹以来就受到不少客户追捧,将于本周末3月9日正式开盘,据悉目前诚意登记已超过500组,已经超过首推货量。

“我一天带了5组客户,同事们也根本忙不过来,楼市小阳春是不是真的来了。”天河区某项目销售人员小陈说道。

合富研究院数据显示,2月19日至25日,全市来访人气翻倍,成交规模(按认购规模)环比升46%。年后第1周,广州新房成交量上涨了46%,尤其是中心区,认购房源的数量单周暴涨83%。

来访量的增加,让售楼人员看到了信心。  南方+ 柴亚娟 拍摄

伴随着广州二度放松限购,“卖一买一、租一买一”,以及120平方米以上户型不再限购等利好政策,更多想在核心区域购置改善住房的用户适时入市了。而天河、海珠等核心区最近推出的新盘,基本都是改善高端盘,广州目前最新的限购政策有助于核心区的产品去化。贝壳新房发布公告称,仅上周末两天(3月2日、3日)广州市新房认购超过230套。

位于白云区、同样预备在3月9日开盘的保利云境这几天售楼部也十分热闹。现场流出的视频显示,排队都打圈了。项目官方公告称,截至3月5日认筹数已超过300组。保利云境受欢迎的原因,除了户型实用率高达116%之外,也因为项目官宣“249万起可买68方通透三房”,高性价比优势打动了刚需用户的心。

黄埔区万科黄埔新城项目人士告诉记者,“春节复工后,我们楼盘到访量超过了四百组,成交三十多套,节后楼盘人气显著回升。另一热销网红盘万科城市之光,最近直接在清盘。市场已经好久没这么火过了 ”。现场销售人员表示。

不过,多个广州外围区域项目人士则表示,节后“回暖”迹象不太明显。贝壳的一名中介也表示,“近期的带看和成交都呈现出明显的两极分化特点,高端改善项目和性价比极高的刚需项目回暖明显。”

核心区迎来“推盘潮”

除了3月9日即将开盘的保利云境外,近日,广东保利相关负责人介绍,还有六个新盘即将开售,其中位于珠江新城东边的天河员村项目——保利华创·都荟天珺也有望于3月份面世。

保利积极推新动作或许与去年高昂的拿地热情相关,毕竟去年保利在广州拿下7宗宅地,总拿地金额近200亿元,今年推新去化属于正常动作。不过,这么快节奏的推新也离不开对广州市场升温的判断与信心的增加。

推新最受关注的区域当然是天河区。据不完全统计,目前天河已经有17个新盘(包括推新)在售,包括越秀天河和樾府、中建天河精诚壹号、保利天汇、世纪金源天河源筑、缦云广州、保利天瑞、文津府、珠江天郦、珠江花城、广州·鹏瑞1号、珠光金融城壹号等,其中天河东板块竞争尤为激烈。

节后房企加大了在一线城市的推新力度。南方+ 柴亚娟 拍摄

若加上天河润府、广州城投·天禧、保利天御、越秀·观樾等项目,2024年广州天河预计会有更多新盘正式面市。

海珠的新推盘也不少。在近几年的土拍中,海珠的拍地楼面价一次又一次刷新大众眼球,去年年底更是诞生了广州楼面价TOP1的地块——海珠区琶洲西区AH040331地块,楼面价高达75670元/㎡,海珠依然是广州楼市各个区中的佼佼者。

去年9月由中海地产摘得的上涌果树公园地块,现已确定项目名为中海大境,将在本周末(3月9日)正式开放售楼部。同样去年9由保利摘得的东方红印刷厂地块,项目也将于今年面市。

越秀拿下的赤沙车辆段二期地块,新建项目将作为琶洲南TOD二期继续推出。此外,越秀还在海珠区的滨江西和琶洲西落下两子,打的都是高端局——滨江樾和琶洲樾。

虽然广州核心区域推新盘迎来热潮,但是就全国整体来看,目前新房供给仍呈下降趋势。克而瑞数据显示,2024年1-2月,30个重点城市新房供应同比下降22%,这与开发商资金链紧张,推货节奏放缓有关。

随着房地产项目“白名单”对接机制落地,通过“推送—反馈”的工作闭环,推动项目开发贷款“发放—使用—偿还”,缓解开发商资金链紧张的态势,将逐步推动项目开工建设和销售。

根据住房城乡建设部消息,截至2月20日,全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制,分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行,共涉及5349个项目;已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元,较春节假期前增加113亿元。截至3月4日,广东省内已有20个城市提出“白名单”项目,目前已有近40个项目获得融资43亿元。

核心城区的推新产品不停,周边城区也使出多种手段。新塘不少楼盘不仅成交有奖励,现在带看也有奖励。“轻轻松松带看一上午,就能赚七、八百。中介要赢麻了。”

不过,对于渠道销售的奖励,在核心城区也不例外。不少大火的楼盘也甩出“提佣”大招。记者发现,有项目为了冲刺3月小阳春,渠道佣金点数涨了到5%,两三百万的房子就给到十多万的佣金。甚至连此前一贯以“高端大气上档次”品味著称、对客户“挑剔”的广州·鹏瑞1号也放开了渠道销售的口子。近几日,翻开一些房产经纪人的朋友圈,几乎被广州·鹏瑞1号的宣传视频包围。

连核心城区的楼盘都“提佣”抢客,周边城区的开发商为了不坐以待毙,产品价格也是也一降再降,黄埔区就有一些“3”字头的产品已经下降到“2”字头出售。楼市的区域分化愈发明显,周边城区的产品降价甩卖大概率还是主流。

市场回正但还未“热”

新盘开放示范区首日看房客排起长队、中介待客看房忙得停不下来……一系列楼市回暖的信号频频出现。正如3月6日,58同城、安居客发布的2024年《2月国民安居指数报告》中所显示的,2024年2月份,全国找房热度环比上涨18.6%。

但是,对于市场回暖的氛围,业内人士纷纷提醒,对于这样的现象还是不能过度理解。上海中原地产分析师卢文曦就表示,“中原地产门店挂牌量、带看量等各项指标基本恢复到正常区间,对实际成交量有积极推动作用。市场总体呈现复苏和回正迹象,但远没有达到过热的程度。”

事实上,也确实如此,虽然购房者的看房热情高了,但是整体来看产品的成交量还有待增加。根据克而瑞公布的最新2月房地产市场部分数据来看,市场供应延续上月降势,重点30城供应同、环比“腰斩”;成交端持续低位运行,同比下降超七成。

虽然2月份房企层面统计的商品房销售同环比出现下降,与去年高基数的影响以及春节时点错位的影响有关。但是需要指出的是,这与购房者观望情绪密切相关,购房者成交周期也有所拉长。

产品力仍然是决定新盘能否抢得市场先机的核心要素。  南方+ 柴亚娟 拍摄

“短期看,部分城市3月或出现小阳春行情,但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。”中指研究院市场研究总监陈文静说道。

在陈文静看来,春节后居民工作、购房置业正逐渐进入正轨,一线及核心二线等前期出台政策的城市,政策效果有望进一步显现。降息、房地产融资协调机制加快落地等多重利好叠加也有利于发挥更大效用,有望强化核心城市政策效果。

“目前房地产市场还处于修复阶段,3月份以后的市场表现也要看政策变化。”中原地产首席分析师张大伟也指出,如果政策没有明显变动,“小阳春”可能会更明显在二线城市释放得多一些;如果一线城市对二套需求也有变化,可能“小阳春”会延续时间更长一些。

陈文静进一步指出,不同能级城市间分化情况或更加明显,核心一、二线城市市场情绪修复节奏较快,多数三、四线城市仍面临调整压力,市场或延续调整态势。她认为,“小阳春”行情或逐渐开启,但值得关注的是,2023年同期高基数效应逐渐显现,接下来2-3个月,不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。

南方+记者 柴亚娟



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